El Real Decreto-ley 26/2026, aprobado el 29 de septiembre, introduce la llamada «enervación extraordinaria» para inquilinos en situación de vulnerabilidad acreditada que no pueden pagar la renta. Según el texto, la comunidad autónoma tiene un plazo improrrogable de dos meses para ofrecer al inquilino una vivienda alternativa o pagar la deuda. El problema, según el análisis del socio director de Adara Legal Miguel Ángel Marchena publicado en Expansión, es que si la administración no actúa, queda automáticamente subrogada en la deuda, el desalojo se suspende y el contrato sigue vigente, pero el decreto no establece plazos concretos para que el propietario cobre las rentas vencidas.
El nuevo artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil convierte al arrendador en un prestamista forzoso: una vez transcurridos los dos meses, la autonomía asume formalmente la deuda pero no existe calendario de pago ni se devengan intereses. Marchena lo denomina «solidaridad a crédito», una figura en la que «el poder público decide ser solidario y el ciudadano adelanta los fondos». Mientras tanto, el dueño no puede recuperar la vivienda mediante lanzamiento ni dispone de certeza sobre cuándo cobrará.
El propio preámbulo del decreto reconoce que las administraciones competentes han hecho «una evidente dejación en sus funciones». La norma diagnostica inactividad pública, pero ante un nuevo incumplimiento administrativo la solución consiste en que el coste lo soporte un particular. Marchena recuerda que el Tribunal Constitucional ha avalado suspensiones de lanzamientos al amparo de la función social de la propiedad, pero subraya que esas cargas deben justificarse e ir rodeadas de garantías cuando se prolongan por incumplimiento de la Administración.
Garantías reservadas para el supuesto menos frecuente
El artículo 2.2 del mismo decreto sí prevé un régimen más equilibrado: revisión judicial cada doce meses, tope máximo de tres años, compensación con intereses y exclusión de la suspensión cuando el demandante es persona física con dos viviendas o menos. Sin embargo, ese régimen solo se aplica cuando no opera la enervación extraordinaria, y el Gobierno reconoce en el preámbulo que esta última «será aplicable a la inmensa mayoría de los casos de desahucio». Las garantías quedan así reservadas para la excepción, mientras en el mecanismo mayoritario el pequeño propietario carece de calendario de cobro y revisión periódica.
Además, la disposición transitoria segunda ordena aplicar esta enervación en las ejecuciones en curso «independientemente de la fase en la que se encuentre». Leída junto al artículo 22.6, plantea una duda procesal: ¿puede volver a estar vigente un contrato que una sentencia firme ya declaró resuelto? Suspender el desalojo y resucitar el contrato son, según Marchena, «cosas muy distintas», y el legislador debería haberlo aclarado.
Cuatro ajustes propuestos para la tramitación parlamentaria
El Congreso dispone de treinta días para convalidar o derogar el decreto, y puede acordar tramitarlo como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia. Marchena propone cuatro correcciones que toman como referencia el propio artículo 2.2:
- Plazo cierto de pago: fijar un calendario estricto para que la autonomía liquide las rentas vencidas y las corrientes, con intereses automáticos.
- Revisión judicial periódica: establecer que un juez examine cada doce meses si persisten las condiciones de vulnerabilidad.
- Reanudación del desalojo por impago público: permitir que el propietario solicite el lanzamiento si la Administración incumple sus plazos de pago.
- Clarificar el efecto sobre contratos resueltos: aclarar que la enervación extraordinaria no reabre contratos que un juez ya declaró terminados.
«Proteger a las familias vulnerables es una obligación colectiva insoslayable», concluye Marchena. «Lo que no resulta admisible es legislar como el comensal que invita a la mesa y se marcha antes de que traigan la cuenta». El autor cuestiona que una política asistencial cargue sobre determinados propietarios el coste de la inacción administrativa, sin fijar siquiera el momento en que cobrarán lo adeudado. El decreto entra ahora en fase de tramitación parlamentaria, donde los grupos tienen margen para introducir enmiendas que equilibren los derechos en juego.
